W ogłoszeniach i zestawieniach opublikowanych przez portale nieruchomości oraz redakcje można znaleźć przykłady bardzo małych i zaniedbanych lokali wystawionych do sprzedaży lub wynajmu. Oferty pochodzą z kilku miast — w materiałach wymieniano Szczecin, Lublin, Warszawę, a także inwestycje podwarszawskie i publikacje z Trójmiasta — i ilustrują różne formy dzielenia przestrzeni, od antresoli nad kuchnią po sedes widoczny w pokoju.
Jak wyglądają najbardziej ekstremalne oferty?
W Szczecinie pojawiła się kawalerka o powierzchni 7,87 m² oferowana za 169 tys. zł; w ogłoszeniu brakowało nawet zlewu w kuchni. W Lublinie odnotowano lokal o metrażu 11 m² z antresolą sypialnianą umieszczoną tuż nad aneksem kuchennym i łazienką; według ogłoszenia mieszkanie było wynajmowane za 1100 zł miesięcznie. Na warszawskim Targówku opublikowano ofertę reklamowaną jako „kawalerka”, która w rzeczywistości była pokojem z muszlą klozetową umieszczoną naprzeciwko łóżka i niewielką kabiną prysznicową.
Pojawiały się też skrajniejsze przykłady: jednoosobowe klitki o powierzchni około 7–9 m² oraz inwestycje polegające na podziale domu o powierzchni blisko 200 m² na nawet 10 mikrokawalerek. W innym przypadku wąska działka na Targówku pomieściła budynek z kilkunastoma małymi mieszkaniami oferowanymi jako „produkt inwestycyjny”. Lokalizacje i układy wnętrz, które widać w tych ofertach, pokazują różne metody maksymalizacji liczby lokali kosztem komfortu.
Czy prawo i rynek reagują na mikrokawalerki?
Analiza serwisu Otodom wykazała, że zapytania o najmniejsze mieszkania wzrosły — według tej analizy w lutym 2024 r. liczba zapytań o mikrooferty była o 130% większa niż rok wcześniej. W efekcie popyt na małe lokale wpływa na ich dostępność i ceny; Noizz podaje, że w stolicy cena za m² kawalerki przekracza 20 tys. zł, a w Krakowie sięga około 17,5 tys. zł za m².
Noizz informuje też o planowanym rozporządzeniu, które ma wejść w życie 1 sierpnia i przewiduje, że lokale użytkowe będą musiały mieć co najmniej 25 m². Nowe przepisy dotyczą jednak wyłącznie nowo projektowanych budynków mieszkalnych, więc nie usuną istniejących mikrolokali. Serwisy i komentatorzy zwracali uwagę, że część podzielonych mieszkań rejestrowana była jako lokale użytkowe, co pozwalało omijać ograniczenia dotyczące powierzchni.
Jakie konsekwencje wynikają z obecnego stanu rynku?
Zjawisko „patodeweloperki” oznacza zwiększoną ofertę bardzo małych lokali dostępnych jako inwestycje pod wynajem. Część przykładów spotkała się z krytyką urbanistów i projektantów, którzy podkreślali negatywne konsekwencje takiego zagospodarowania przestrzeni. Równocześnie przepisy, które mają utrudnić tworzenie nowych mikro-lokali, odnoszą się tylko do nowych projektów, co pozostawia dotychczasowe oferty bez bezpośredniej zmiany statusu.
Wskazane przez komentatorów porównania pokazują też inny wymiar problemu: na przykład Patryk Krajewski zwrócił uwagę, że według Ustawy o Ochronie Praw Zwierząt kojec dla psa o wysokości do 50 cm powinien mieć co najmniej 9 m², czyli więcej niż niektóre oferowane mikrokawalerki.
Analiza Otodom i relacje redakcji pokazują, że popyt na najmniejsze lokale rośnie, a nowe przepisy wpłyną jedynie na projekty realizowane po ich wejściu w życie.
